Q. A씨는 전북 익산시 영등동 소재 지상 1층 건물에서 ‘XX곱창’이라는 상가를 운영하기 위해 2012년 2월 1일 임대인 B씨와 월세 150만 원, 임대차 보증금 2억 원, 임대차기간 2년으로 정하고 임대차계약을 체결하면서 B씨에게 권리금조로 2억 원을 지급했습니다(이른바 ‘바닥권리금’).

한편, B씨는 2014년 2월 1일 약정 임대차 기간이 만료하자, A씨에게 월세를 300만 원으로 올려주지 않으면 점포를 명도해 줄 것을 요구하고 있습니다. 이 때 A씨는 B씨의 명도요구에 응해야 하는가요, 또한 영업 기간 동안 투자한 권리금 만큼의 충분한 수익을 내지 못한 A씨는 B씨에게 지급한 권리금의 반환을 구할 수 있는지요.

A. 상가임대차보호법에 의하면 임차인 A씨는 임대인 B씨에게 최초 계약기간을 포함해 5년의 기간 내에서 임대차기간의 갱신을 요구할 수 있지만, 이는 환산보증금이 1억8천만 원(익산시 기준)이하 일 때만 적용됩니다.

따라서 A씨는 임대차 기간의 갱신을 요구할 수 없고 B씨의 명도요구에 응해야 합니다. 다만 2013년 8월 13일에 상가임대차보호법이 개정돼 위 개정일 이후에 새로 임대차계약을 체결하거나 갱신된 임대차 계약은 환산보증금 액수에 상관없이 총 5년의 기간 내에서 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있게 됐습니다.

이로써 계약기간과 관련해 고액보증금을 지급한 임차인의 불안한 지위가 상당 부분 해소되리라고 보여 집니다.

한편, 권리금의 반환과 관련하여 대법원은, “임대인이 그 임대차의 종료에 즈음해 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못했다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금의 전부 또는 일부의 반환의무를 진다(대법원 2000다59050판결)”라는 입장에 있습니다.

본 건의 경우, A씨는 약정 임대차기간 동안 영업을 할 수 있었고 당사자 사이에 임차권 보장 약정이 있었던 것도 아니므로, 원칙적으로 A씨는 B씨에게 지급한 권리금의 반환을 요구할 수 없습니다.

이러한 사례는 실제로 임대인이 월 차임을 대폭 인상하는 구실로 이용되거나, 다른 임차인으로부터 스스로 권리금을 취하는 수단으로 종종 악용하고 있어 심각한 사회 문제가 되고 있습니다. 그럼에도 아직 이에 대한 법률적 구제나 법제화는 요원한 실정입니다.

따라서 새로이 임대차계약을 체결하려는 분들은 적어도 계약갱신요구권이 인정되는 5년 안에 권리금에 상당하는 영업이익을 회수하는 것이 가능할 지 등에 대해 꼼꼼히 분석하고 계약을 체결할 필요가 있습니다.

또한 특약으로 “임차인이 새로 들어오는 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있도록 임대인이 협조한다”라는 취지를 기재하거나, 장기계약을 원하는 분들은 계약기간 보장내용을 기재해 두는 것이 좋습니다.